地产中国行调研之二深圳综述

2019-09-18 02:27:28 来源: 莱芜信息港

  地产中国行调研之二:深圳综述

  一手房成交量:目前小幅波动,并未出现大幅下降,二季度或将同比下降。我们走访的开发商普遍反映:

  (1)国五条细则发布后周,深圳一手房市场成交并未出现大幅下降,反而由于购房者担心未来政策的不确定性,部分刚需有加快释放的现象;

  (2)预计随着各地方政府细则的接踵出台,购房者观望情绪可能蔓延,再加上12年二季度销售基数高,预计13年二季度销量可能出现同比下滑。

  一手房价格:总体保持稳定,政策调控利好刚需盘,部分中高端项目或受影响。多数开发商及专家认为:

  (1)部分城市"限价令"或者"限涨令"并非新政策,但未来可能会被重申或者加严;

  (2)若"限价令"出台,短期内会带来刚需盘或者降价盘入市,可刺激购房需求加速释放,

  11、12年经验表明,一旦优质刚需项目降价入市,其去化速度将非常理想;

  (3)"限价令"或将给部分中高端项目带来冲击,但部分开发商有实力将期房转为现房销售,冲击也相对有限。

  推盘略有分化:

  (1)部分开发商按原计划并无需调整:部分认为,自身产品定位主流刚需,而刚需未来仍将继续受政策呵护,经营计划无需根据国五条进行调整;

  (2)有中介机构表示,部分开发商推盘计划原本对上半年有侧重,加上未来政策有不确定性,上半年的出货意愿加强,推盘计划可能增加。

  拿地:开发商均表示土地市场正回归理性,观望情绪出现,但资金充裕的龙头以及储备相对不足的开发商表示将积极、合理拿地。

  开工投资:开发商均表示目前并无调整开工投资的计划。虽然国五条出台,未来不确定性增加,但开发商目前并未调整开工投资计划。

  二手房市场:短期井喷,各地细则出台后成交将快速萎缩。开发商及专家基本达成共识:

  (1)国五条出台后,各地二手房市场井喷,量价攀升;

  (2)各地细则出台后,市场将进入个季度的观望期,二手房市场成交将快速萎缩,或将呈现有价无市的尴尬局面;

  (3)20%个税会将部分购房需求从二手房挤向一手房,但并非完全替代。

  我们认为政策制定基调是整体有保有压,方向仍是差异化调控,不会一刀切。

  (1)刚需会支持,投资投机会压制,部委细则会保护刚需;

  (2)二手房交易,满五会免税;

  (3)信贷政策将更差异化,抑制投资投机。详见3月3日、5日、8日17号文解读系列报告。

  政策面压力仍在持续,继续维持1月以来对地产板块谨慎的观点。

  但政策调整有利于销量回落、价格平稳,降低进一步政策的压力,行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大,看好年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。

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